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Im Gegensatz zur Wohnraummiete dürfen gewerbliche Vermieter Verwalterkosten auch per Formularvertrag auf ihre Mieter
umlegen.
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Ein gewerblicher Vermieter darf Verwalterkosten auf den Mieter umlegen
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 24.2.2010 (XII ZR 69/08) verstoße bei der Gewerbemiete die in einer
Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Die Klägerin vermietet an die Beklagte in einem SB-Markt Flächen zum Betrieb eines Getränkeshops. Der Mietvertrag enthält
die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Nebenkosten, bei denen unter den "Kosten des Betriebes" u.a. "Verwaltungskosten" aufgeführt sind.
Der BGH entschied, dass sie Formularklausel hinreichend transparent sei und daher nicht gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB
verstoße. Nach dem Transparenzgebot seien Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben
verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehöre auch,
dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach
den Umständen gefordert werden könne. Abzustellen sei auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners.
Der im Mietvertrag verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" sei hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2
BGB. Zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten könne auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in
§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden, auch wenn diese Regelungen für
die Geschäftsraummiete nicht einschlägig seien. Es träfe zwar zu, dass bei gewerblichen Mietobjekten andere
Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnungsmiete. Daraus folge aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden wäre.
Nach Ansicht des BGH werden durch die technische Hausverwaltung auch nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
zuzuordnen wären. Vielmehr seien die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen.
Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedürfe es nach dem Urteil des BGH keiner näheren Konkretisierung in den allgemeinen Geschäftsbedingungen und auch
nicht der Festlegung einer Höchstgrenze, weil die Vermieterin wegen eines möglichen Verwalterwechsels, ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung
habe und die Beklagte als Geschäftsraummieterin in der Lage sei, die entstehenden Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen. Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht
erforderlicher Kosten sei der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt.
© Rechtsanwältin Pirko Silke Lehmitz
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